Консультация адвоката по наиболее часто задаваемым вопросам по договору дарения квартиры (жилого дома)

Рубрика: Консультация адвоката

Ответим на некоторые наиболее часто возникающие вопросы в связи с совершением договора дарения квартиры (а равно жилого дома или любого недвижимого имущества):

Вопрос: В какой форме совершается договор дарения и обязательно ли его нотариальное удостоверение?


Ответ: Договор дарения недвижимого имущества всегда совершается только в письменной форме и его нотариальное удостоверение в настоящее время обязательным не является. Однако, нотариальное удостоверение договора дарения недвижимого имущества возможно и даже желательно. Почему? Потому что договор дарения – это сделка и к ней, соответственно, применимы все существующие нормы об оспаривании сделок. Если сам даритель и не намерен был оспаривать совершенный им договор дарения, то этим вполне могут заняться его наследники. Самым популярным основанием для оспаривания сделок дарения является статья 177 Гражданского кодекса РФ, предусматривающая возможность оспаривания сделок, совершенных лицом, хотя и не признанным судом недееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Говоря простыми словами, наследники начинают оспаривать сделки (в том числе, договоры дарения), совершенные наследодателями, ссылаясь на то, что те в момент их совершения не соображали что делали в силу болезненного состояния психики, обусловленного общими заболеваниями, но влияющими на способность адекватно воспринимать окружающую действительность и окружающих людей, отдавать отчет своим действиям. В этой связи удостоверение договора дарения у нотариуса дает дополнительную гарантию такой сделке, поскольку нотариус перед удостоверением сделки разъясняет её сторонам все юридические последствия совершения сделки и выявляет действительную волю сторон. Ни один здравый нотариус не будет удостоверять сделку, если психическое состояние кого-либо из её участников покажется ему неадекватным. Дело в том, что нотариусов очень часто привлекают к участию в судебных делах (как в качестве ответчиков и третьих лиц, хотя правового основания привлекать нотариусов в этом качестве нет, так и в качестве свидетелей). Как Вы думаете, большое желание у нотариусов участвовать в подобных, как правило, очень склочных, судебных разбирательствах? Поэтому, нотариальное удостоверение сделок дарения недвижимости определенно имеет смысл. Хотя, конечно, каждый может оценить свою конкретную ситуацию в отношении перспектив оспаривания договора и принять для себя правильное решение: удостоверять договор дарения или нет.

К слову, о перспективах обжалования договора дарения по вышеописанному основанию ст. 177 Гражданского кодекса РФ: такие иски удовлетворяются судами КРАЙНЕ редко. Но судебные разбирательства долгие и затратные, т.к. по таким делам обычно проводится судебно-психиатрическая экспертиза (если речь идет о сделке, совершенной наследодателем – то посмертная судебно-психиатрическая экспертиза), истребуются медицинские документы о состоянии здоровья дарителя и привлекается к допросу масса свидетелей.

Излишне говорить о том, что договор дарения квартиры (жилого дома, любого недвижимого имущества) подлежит обязательной государственной регистрации и просто ничтожен без этой регистрации.

Вопрос: Можно ли подарить долю в праве собственности на квартиру без согласия другого (других) долевого сособственника (сособственников)?

Ответ: Да, можно.

Нельзя продать долю в составе недвижимого имущества, не предложив другим долевым сособственникам реализовать право преимущественной покупки доли (предложить купить свою долю по цене и на иных условиях, на которых намерены продать её), а для того, чтобы подарить, никакого согласия участников долевой собственности не требуется.

Есть нюанс по поводу дарения имущества, находящегося в общей совместной собственности (как правило, речь о собственности супругов). Для дарения имущества. Являющегося объектом совместной собственности, необходимо получить согласие других совместных собственников. Однако, такое согласие предполагается:

Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности
3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Вопрос: Нужно ли платить НДФЛ с подаренного имущества?

Ответ: Все зависит от того. Кем приходятся друг другу даритель и одаряемый: если они являются членами семьи или близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (а именно (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами), то полученные ими доходы от дарения недвижимого (равно и движимого) имущества не подлежат налогообложению НДФЛ (пункт 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ). Более того, при получении таких доходов даже не возникает обязанности представить декларацию по форме 3-НДФЛ об их получении!

Вопрос: Можно ли в договоре дарения квартиры (жилого дома) предусмотреть право пожизненного проживания дарителя в объекте дарения?

Ответ: Да, можно.

Вопрос: Можно ли отменить дарение?

Ответ: Да, законом предусмотрена возможность отмены дарения, однако приведены и основания для такой отмены (ст. 578 Гражданского кодекса РФ):
- покушение одаряемого на жизнь дарителя, кого-либо из членов его семьи или близких родственников. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
- умышленное причинение дарителю телесных повреждений (независимо от степени тяжести)
- прописанное в договоре право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого

 

Образец договора дарения квартиры ЗДЕСЬ


Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

  Я не робот (поставьте галочку в подтверждение)