Раздел приватизированной квартиры

Консультация юриста на тему: Возможен ли раздел приватизированной квартиры?

Этот вопрос часто возникает при разводе и разделе имущества супругов. Вопрос актуальный для многих, поскольку квартира часто бывает единственной…

Ответ на него одновременно и простой, и сложный. Простой, потому что приватизированная квартира не входит в состав совместно нажитого супругами имущества, т.к. не приобретена на совместные средства супругов, а безвозмездно передана государством в собственность на основании Федерального закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Поэтому, если приватизация оформлена на одного из супругов, второй не может претендовать на получение в результате раздела имущества супругов доли в праве собственности на приватизированную квартиру. Справедливо? Как правило, нет. Однако, супруг, не изъявивший участвовать в приватизации занимаемой квартиры, в соответствии с требованиями законодательства о приватизации, написал перед заключением договора отказ от участия в приватизации. Более того, не смотря на свой отказ от участия в приватизации квартиры, такой супруг сохраняет право проживания в данной квартире по основанию ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Другое дело, если квартира приватизирована обоими супругами (и, как правило, их несовершеннолетними детьми). Подлежит ли разделу такая квартира и если подлежит, то каким образом?

Квартира, как и любое имущество, принадлежащее гражданам на праве общей собственности, конечно, подлежит разделу.

Раздел подразделяется на раздел с выделом долей в натуре и без выдела долей.
Возможно ли выделить долю в квартире в натуре? Например, посредством признания за каждым из сособственников права собственности на отдельные комнаты квартиры? К сожалению, нет, такой выдел невозможен, поскольку комнаты самостоятельными объектами недвижимого имущества являются лишь тогда, когда они приватизированы именно как комнаты (как правило, речь идет о бывших коммунальных квартирах). Теоретически, для того, чтобы суд удовлетворил иск о разделе квартиры в натуре, необходимо представить заключение проектировщика о возможности обустройства в каждом из выделяющихся объектов отдельного входа, отдельного санузла и кухни. Но практически, имея ввиду планировку и площадь типовых российских квартир, это невозможно. Значит, невозможен и выдел долей в квартире в натуре.

Какой же выход? Обязать сособственников продать квартиру через суд и поделить вырученные деньги НЕВОЗМОЖНО. Такой иск можно заявить исключительно с намерением заключить в процессе рассмотрения дела мировое соглашение с сособственниками квартиры (они же — ответчики по такому делу), в рамках которого урегулировать для себя данный вопрос приемлемым для себя образом.

Если урегулировать вопрос миром не удается, выделяющемуся сособственнику остается продать свою долю, предварительно уведомив остальных сособственников о своем намерении продажи. Остальные сособственники имеют право реализовать принадлежащее им преимущественное право покупки Вашей доли по цене, которую Вы обозначите в уведомлении о продажи, т.е., по цене, за которую Вы продаете свою долю (ст. 250 ГК РФ). Имейте в виду, что если в итоге стоимость доли в договоре купли-продажи будет указана меньшая, остальные сособственники могут легко перевести на себя права и обязанности покупателя по такой сделке через суд. Вот так.

По всему выходит, лучше договариваться…