Раздел имущества супругов: Возможен ли раздел приватизированной квартиры?

Итак, возможен ли раздел приватизированной квартиры?

Этот вопрос часто возникает при разводе и разделе имущества супругов. Вопрос актуальный для многих, поскольку квартира часто бывает единственной… Она же приобретена в собственность в порядке приватизации.

Ответ на него одновременно и простой, и сложный. Простой, потому что приватизированная квартира не входит в состав совместно нажитого супругами имущества, т.к. не приобретена на совместные средства супругов, а безвозмездно передана государством в собственность на основании Федерального закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Поэтому, если приватизация оформлена на одного из супругов, второй не может претендовать на получение в результате раздела имущества супругов доли в праве собственности на приватизированную квартиру. Справедливо? Как правило, нет. Однако, супруг, не изъявивший желание участвовать в приватизации занимаемой квартиры, в соответствии с требованиями действующего законодательства, написал перед заключением договора отказ от участия в приватизации и, не смотря на свой отказ от участия в приватизации квартиры, такой супруг сохраняет право проживания в данной квартире по основанию ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Т.о., право собственности на квартиру такой супруг (или бывший супруг) не имеет, но квартира обременена его правом на проживание в ней.

Другое дело, если квартира приватизирована обоими супругами (и, как правило, их несовершеннолетними детьми). Подлежит ли разделу такая квартира и если подлежит, то каким образом?

Квартира, как и любое имущество, принадлежащее гражданам на праве общей собственности, конечно, подлежит разделу. Приватизированная квартира подлежит разделу на основании норм гражданского законодательства о разделе общего имущества.

Раздел подразделяется на раздел с выделом долей в натуре и без выдела долей.

Возможно ли выделить долю в квартире в натуре? Например, посредством признания за каждым из сособственников права собственности на отдельные комнаты квартиры?

К сожалению, нет, такой выдел невозможен, поскольку комнаты самостоятельными объектами недвижимого имущества являются лишь тогда, когда они приватизированы именно как комнаты (как правило, речь идет о бывших коммунальных квартирах).

Теоретически, для того, чтобы суд удовлетворил иск о разделе квартиры в натуре, необходимо представить заключение проектировщика о возможности обустройства в каждом из выделяющихся объектов отдельного входа, отдельного санузла и кухни. Но практически, имея ввиду планировку и площадь типовых российских квартир, это невозможно. Значит, невозможен и выдел долей в квартире в натуре.

Какой же выход? Обязать сособственников продать квартиру через суд и поделить вырученные деньги НЕВОЗМОЖНО. Такой иск можно заявить исключительно с намерением заключить в процессе рассмотрения дела мировое соглашение с сособственниками квартиры (они же — ответчики по такому делу), в рамках которого урегулировать для себя данный вопрос приемлемым для себя образом.

Есть вариант поставить вопрос об обязании остальных долевых сособственников приватизированной квартиры выплатить выделяющемуся супругу компенсацию стоимости его доли в праве собственности на квартиру (п. 4 ст. 252 Гражданского кодекса РФ). Это возможно при наличии сразу трех условий: (1) доля этого супруга незначительна (понятие незначительности тоже оценочное, на практике встречаются решения, которыми незначительной квалифицирована даже 1 / 3 доля в праве собственности); (2) доля не может быть реально выделена (это условие по указанным выше причинам применительно к российскому жилищному фонду выполняется почти всегда) и (3) выделяющийся супруг не имеет существенного интереса в использовании данной квартиры. С последним условием тоже проблем обычно нет, поскольку при расторжении брака отношения между супругами обычно настолько конфликтные, что это исключает возможность их проживания в одной квартире.

С получением компенсации за долю в праве собственности на квартиру собственник утрачивает право на долю в ней (п. 5 ст. 252 Гражданского кодекса РФ).

Как часто проблема разрешается посредством выплаты компенсации стоимости доли в квартире (кстати, неважно, приватизированной или приобретенной в собственность в результате другой сделки)?

К сожалению, очень и очень редко. Почему? Потому что у остальных сособственников, как правило просто нет денег для выплаты такой компенсации, а при таких обстоятельствах никакого смысла задействовать приведенный механизм разрешения проблемы фактического раздела имущества не имеет смысла.

Если урегулировать вопрос о продаже квартиры и разделе денег, вырученных от её продажи в соответствии с присужденными судом долями миром не удается, выделяющемуся сособственнику остается продать свою долю, предварительно уведомив остальных сособственников о своем намерении продажи.

Остальные сособственники в этой ситуации имеют право реализовать принадлежащее им преимущественное право покупки доли выделяющегося сособственника по цене, которую он обозначит в уведомлении о продаже, т.е., по цене, за которую он продает свою долю (ст. 250 ГК РФ). Имейте в виду, что если в итоге стоимость доли в договоре купли-продажи будет указана меньшая, остальные сособственники могут легко перевести на себя права и обязанности покупателя по такой сделке через суд. Вот так.

По всему выходит, лучше договариваться…