logo

юрист по гражданским делам

Андреева Ольга Борисовна

Расторжение договора аренды в связи с коронавирусом

Расторжение обременительного договора аренды

— вопрос, который сегодня волнует многих в связи с внезапным кризисом из-за ситуации с распространением коронавирусной инфекции введенными ограничениями для бизнеса и потребителей его услуг.

Ситуация с коронавирусом уже квалифицирована правительственными постановлениями как форс-мажорная, а значит это основание всего лишь для освобождения от ответственности за неисполнение обязательства:

«Статья 401 Гражданского кодекса РФ. Основания ответственности за нарушение обязательства

3. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств».

ЯВЛЯЕТСЯ ЛИ ВОЗНИКШАЯ СИТУАЦИЯ, УЖЕ КВАЛИФИЦИРОВАННАЯ КАК ФОРС-МАЖОРНОЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВО, ОСНОВАНИЕМ ДЛЯ РАСТОРЖЕНИЯ ИЛИ ИЗМЕНЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ?…

Вопрос не такой простой, как кажется на первый взгляд. В моем представлении все зависит от совершенно конкретных обстоятельств, критерием отнесения форс-мажора к основаниям расторжение или изменения договора является наличие или отсутствие обстоятельств, указанных

в статье 451 Гражданского кодекса РФ, приведем текст закона:

«Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.»

Т.о., все просто: либо введенные ограничения, связанные с коронавирусной инфекцией, могут быть в соответствии с условиями приведенной нормы закона в каждом конкретном случае квалифицированы как основания для расторжения или изменения договора, либо нет.
Возьмем для примера договор аренды. Первая конкретная ситуация — договор аренды нежилого помещения под размещение магазина ювелирных изделий и вторая — договор аренды нежилого помещения под продовольственный магазин. И в первом и во втором случае у предпринимателей весь бизнес завязан вокруг магазина. В первом случае торговля должна быть приостановлена в связи с введенными президентскими и правительственными ограничениями и предприниматель терпит существенные убытки, поскольку даже в режиме интернет-торговли ювелирные изделия в период кризиса большей части населения не очень нужны. А вот товары первой необходимости, к числу которых в первую очередь относятся продовольственные товары, будут продаваться в любой кризис. Причем именно в кризис они продаются куда лучше, поскольку народ считает необходимым сделать немалые запасы на всякий случай. Т.о., арендная плата за магазин ювелирных изделий себя абсолютно не оправдывает как в период кризиса, так и в период восстановления после него. И всегда нет ясности, когда ситуация «устаканится», люди обретут финансовую уверенность, в связи с чем налицо все условия как для расторжения договора, так и для его изменения – уменьшения арендной платы. А вот в случае с договором аренды помещения под продовольственный магазин таких оснований нет, имея в виду их актуальность для всех и всегда, вне зависимости от кризиса, не смотря на падение спроса на «изысканный» ассортимент.

Отметим, что Пленум Верховного Суда РФ в своем Постановлении от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указал, что наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали (пункт 9 Постановления). Это разъяснение Пленума свидетельствует в пользу приведенных выше рассуждений.

НЕПРЕОДОЛИМАЯ СИЛА

Понятие «непреодолимая сила» закон раскрывает в п. 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ как чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства.

Пленум Верховного Суда РФ в вышеназванном Постановлении от 24 марта 2016 г. № 7 указал, что требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.

Не могут быть признаны непреодолимой силой обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий стороны обязательства, например, отсутствие у должника необходимых денежных средств, нарушение обязательств его контрагентами, неправомерные действия его представителей.

В силу пункта 3 статьи 401 ГК РФ для признания обстоятельства непреодолимой силой необходимо, чтобы оно носило чрезвычайный и непредотвратимый при данных условиях характер (пункт 8 Постановления). Однако особо отмечено, что наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали (пункт 9 Постановления).

Обстоятельства непреодолимой силы всего лишь являются основаниями для освобождения от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств. Это далеко не тоже самое, что изменение или расторжение договора.